Les diagnostics obligatoires pour la vente

Afin de protéger et d’informer le futur acquéreur sur l’état du bien immobilier ciblé, les autorités publiques imposent aux propriétaires vendeurs de réaliser plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. Ces documents composent le dossier de diagnostic technique (DDT) qui est annexé à l’acte de vente. Ainsi, l’acheteur est en mesure de concrétiser la transaction immobilière en connaissant les risques pour sa santé et pour la sécurité des personnes amenées à y résider.

Les études de terrain et les documents sont effectués par des diagnostiqueurs professionnels présentant des garanties de compétences, de moyens et d’assurance. Ils possèdent une certification délivrée par un organisme accrédité. Alors, quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser avant d’entériner la vente de sa maison ou de son appartement ? Quelle est leur durée de validité ? Qu’encourent les propriétaires bailleurs qui ne respectent pas ces obligations ? Retour en détails sur ce qu’il faut savoir.

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante permet de relever la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante. Les autorités publiques l’imposent à cause des risques de déclenchement de pathologies (cancer du poumon) par inhalation des fibres d’amiante (principalement les amphiboles et les serpentines). Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997 sont éligibles.

Comment se déroule le diagnostic amiante ? Le vendeur doit contacter un diagnostiqueur professionnel qui doit répondre de certains critères de certification. Celui-ci effectue ses recherches dans les cloisons, les plafonds, les canalisations, les murs ou encore les planchers en s’abstenant de tout sondage destructif. Lorsque le diagnostiqueur amiante a un doute, il effectue des prélèvements qu’il transmet à un laboratoire pour analyse. 

Deux possibilités sont envisageables :

• Le diagnostiqueur détecte de l’amiante. Il peut apporter trois réponses différentes suivant l’état de dégradation du matériau ou produit :
  • planification d’une évaluation périodique de l’état de conservation sur les produits et matériaux révélant une présence d’amiante ;
  • réalisation d’analyse du risque plus poussée par le biais de relevés d’empoussièrement Amiante dans l’atmosphère ;
  • application d’actions correctives et de mesures conservatoires allant jusqu’au confinement ou au retrait de l’amiante.
• Le diagnostiqueur ne détecte pas d’amiante. Le diagnostic amiante vente a une durée illimitée, à l’exception de ceux effectués avant janvier 2013 nécessitant un renouvellement en cas de vente immobilière.

En cas d’absence de diagnostic amiante, le vendeur engage sa responsabilité pour vices cachés devant le tribunal d’instance si l’acquéreur découvre par la suite de l’amiante. 

Le diagnostic plomb

Le diagnostic plomb s’intéresse à la concentration en plomb contenu dans les peintures. Ces peintures au plomb créent des écailles et de la poussière causant de sévères intoxications particulièrement chez les enfants de moins de 6 ans(saturnisme). Le document, nommé constat de risque d’exposition au plomb (CREP), est obligatoire pour les immeubles d’habitation ou les parties d’immeubles affectées à l’habitat dont le permis de construire a été attribué avant le 1^er janvier 1949. 

Le diagnostic doit être effectué par un professionnel certifié, le document étant accompagné d’une notice d’informations sur les dangers sanitaires du plomb et les précautions à appliquer en présence de peintures en contenant. Le diagnostiqueur se concentre sur :

• les revêtements intérieurs (murs, portes, fenêtres, moulures, plafonds, plinthes, etc.) et extérieurs de la maison ou de l’appartement (volets) ;
• les annexes à l’habitation réservées à un usage quotidien type buanderie.

Si le CREP détecte des concentrations en plomb supérieures au seuil de 1mg/cm²  sur des peintures en état dégradé, le propriétaire vendeur est informé de l’obligation d’engager des travaux afin d’éliminer le risque d’exposition au plomb.

La durée de validité du CREP en cas de vente est d’une année. En cas d’absence de plomb ou de faible présence détectée, il est inutile de réitérer le diagnostic plomb. Le CREP initial est alors joint à chaque vente.

Le diagnostic électricité

Le diagnostic électricité a pour but d’empêcher les installations électriques défectueuses de causer des incendies voire des électrocutions mortelles. Le document, intitulé état de l’installation intérieure d’électricité, est obligatoire pour les biens immobiliers mis en vente et dont les installations d’électricité sont âgées de plus de 15 ans. Cela englobe aussi les installations situées dans les dépendances ou les annexes du bien immobilier concerné.

Le diagnostiqueur professionnel certifié se concentre sur de multiples points de contrôle, les principaux étant le disjoncteur de branchement, le dispositif différentiel de haute sensibilité, l’installation de mise à la terre, les disjoncteurs divisionnaires ou encore la liaison équipotentielle d’une salle d’eau. Ainsi, l’inspection va de l’appareil général de commande jusqu’aux socles des prises électriques.

L’état de l’installation intérieure d’électricité relève les anomalies éventuellement détectées, la liste des points de contrôles vérifiés et non vérifiés, les parties du bien immobilier non visitées et la description des dangers encourus selon les anomalies rencontrées. Sa durée de validité court sur 3 ans maximum à partir de sa réalisation. Ce délai est similaire pour l’attestation de mise en conformité si des travaux de rénovation ont dû être réalisés.

En cas d’absence du diagnostic immobilier électricité au cours d’une vente immobilière, la responsabilité du vendeur est engagée si l’acheteur découvre une installation électrique défectueuse. Le vendeur devra alors répondre aux injonctions du tribunal de grande instance pour vices cachés. L’acquéreur se réserve le droit de faire baisser le prix de vente voire d’annuler la transaction pour défauts dissimulés de l’installation.

L’Etat des Risques et Pollution

Successivement appelé l'ERNMT (Etat des risques naturels, miniers et technologiques) puis ESRIS (État des servitudes risques et d'informations sur les sols), le diagnostic ERP désigne l’intérêt porté sur l’état des risques et pollution. Il consiste à informer l’acquéreur des risques auxquels le bien immobilier est exposé : avalanches, submersion marine, inondations, risques industriels, incendies de forêts, accidents nucléaires, etc.

Sont concernés les biens immobiliers mais aussi les terrains et les parcelles (ou ensemble de parcelles contigües) situés sur une commune classée à risque. Ce classement est une décision du préfet prise à l’échelon départemental.

La rédaction de l’ERP peut être faite directement par le vendeur qui remplit le formulaire dédié et téléchargeable, couvrant 7 rubriques :

• Situation de l’immeuble au regard d’un plan de prévention des risques naturels (PPRN) ;
• Situation de l’immeuble au regard d’un plan de prévention des risques miniers (PPRM) ;
• Situation de l’immeuble au regard d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ;
• Situation de l’immeuble au regard du zonage sismique réglementaire ;
• Information relative à la pollution des sols ;
• Information relative aux sinistres indemnisés par l’assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique (NMT) ;
• Information relative à la présence de radon.

L’ERP doit être rédigé moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente ou, à défaut, de l’acte de vente. En cas d’absence de diagnostic ERP à la vente, l’acquéreur peut saisir le tribunal de grande instance et réclamer une réduction du prix de la transaction immobilière.

Le diagnostic gaz

Ce diagnostic évalue l’état de l’installation intérieure de gaz afin de détecter d’éventuelles installations défectueuses pouvant engendrer des explosions, des asphyxies et des intoxications au monoxyde de carbone. Ce diagnostic immobilier est obligatoire pour l’ensemble des habitations dont l’installation intérieure de gaz est âgée de plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité est daté de plus de 15 ans.

Le diagnostiqueur professionnel intervient sans démonter les installations. Il se préoccupe de l’état :

• des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire alimentés au gaz ;
• des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz ainsi que leurs accessoires ;
• de la bonne ventilation des locaux abritant des appareils à gaz permettant d’évacuer correctement les produits de combustion.

L’état de l’installation intérieure de gaz a une durée de validité de 3 ans comme pour l’attestation de conformité en cas de travaux de rénovation. Le document remis par le diagnostiqueur professionnel certifié comporte l’identification des appareils vérifiés, les anomalies éventuellement détectées, les diverses constations ainsi que des informations sur la conduite à tenir en cas d’anomalie.

Si le diagnostic immobilier gaz est absent, le vendeur peut voir sa responsabilité engagée au titre des défauts cachés de l’installation par l’acquéreur auprès du tribunal de grande instance. 

Le diagnostic termites

L’état relatif à la présence des termites fait partie des diagnostics obligatoires lors d’une vente. Il concerne tous les logements et/ou terrains construits dans une zone classée et délimitée par arrêté préfectoral. Pour savoir si un logement est positionné dans un périmètre à risque, le vendeur peut consulter la préfecture, les services municipaux ou le site web du département. Ce diagnostic est automatiquement effectué par un professionnel certifié qui précise dans son rapport le bien observé, les parties de la maison ou de l’appartement analysées, et les éventuels éléments infestés. 

Il faut savoir que les termites se nourrissent de la cellulose que contient le bois. Les nuisibles attaquent donc les charpentes, les planchers ou les poutres de l’intérieur, les fragilisant avec de réels risques d’effondrement. Les termites sont aussi à l’origine de certains incendies par court-circuit car les insectes se déplacent généralement autour des conduits électriques. Le diagnostiqueur sonde ainsi les différents bois de construction pour détecter leur présence et évaluer les dégâts déjà occasionnés. Il cherche aussi à repérer leur présence à l’extérieur du logement.

L’état relatif à la présence des termites possède une durée de validité de 6 mois. En cas d’absence de ce diagnostic termites, le vendeur peut être poursuivi devant le tribunal de grande instance pour vices cachés. L’acquéreur peut également exiger que le prix de vente de la maison soit révisé à la baisse.

Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet à l’acheteur de prendre connaissance du niveau d’isolation thermique de la maison ou de l’appartement et d’obtenir une évaluation du coût de sa facture de chauffage. Le DPE donne aussi des indications sur le taux d’émission de gaz à effet de serre du logement. Ces données doivent être également formulées par le vendeur lorsqu’il rédige son annonce immobilière. 

Le DPE concerne toutes les habitations mises en vente sauf celles qui sont occupées moins de 4 mois dans l’année et les bâtiments répertoriés à l’article R.134-1 du Code de la construction et de l’habitation. Sa durée de validité est de 10 ans, le document étant remis à l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente ou, à défaut, de l’acte de vente. 

Que contient le DPE ? Le diagnostic de performance énergétique inclut :

• les caractéristiques du logement et de ses équipements ;
• la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque équipement ;
• l’évaluation des frais annuels liés à la quantité énergétique consommée ;
• la quantité d’émissions de gaz à effet de serre en lien avec la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ; 
• la quantité d’énergie renouvelable utilisée ;
• le classement  du logement au regard de l’échelle de référence (« étiquette énergie » et « étiquette climat ») ;
• les informations pour optimiser sa consommation d’énergie.

L’absence de DPE dans une vente immobilière constitue un dol sur le plan civil, entrainant potentiellement l’annulation de la transaction ou la baisse du prix de l’opération. Sur le plan pénal, les informations sur le DPE mensongères sont ciblées par le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. La DGCCRF peut sanctionner le vendeur d’une peine de 2 ans de prison assortie d’une amende pouvant aller jusqu’à 300.000 €.

Le diagnostic métrage loi Carrez

Le diagnostic métrage « loi Carrez » consiste à mesurer la surface privative habitable. Le but est d’informer l’acheteur de la superficie du bien immobilier qui doit être obligatoirement notifiée dans le compromis de vente et dans l’acte notarié authentique officialisant la vente.

Alors, comment est mesuré un bien immobilier ? Cette surface englobe la superficie du plancher dont la hauteur de plafond s’élève au moins à 1,80 m (hors balcons et terrasses). De ce résultat, il faut alors ôter les surfaces occupées par la structure et les équipements à l’instar des cloisons, des escaliers, des murs ou encore des embrasures de fenêtres.

La loi n’exige pas d’avoir recours à un professionnel pour effectuer ses mesures. Toutefois, les habitations peuvent afficher des configurations spatiales complexes (un plafond arrondi par exemple) qui incitent à prendre contact avec un diagnostiqueur professionnel rompu à l’exercice.

Sont concernés tous les lots de bâtiments en copropriété sauf les garages, les caves et les lots inférieurs à 8 m². La durée de validité du diagnostic est permanente sauf si des travaux d’aménagement viennent modifier le mesurage effectué.

En cas d’absence de cette donnée, la transaction peut être annulée sachant que l’acheteur n’a pas de recours possible si le métrage « Loi Carrez » est bien précisé sur l’acte de vente définitif.