Les diagnostics obligatoires pour la location

Au moment de parapher le bail ou de le renouveler, le propriétaire doit transmettre au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci compile plusieurs documents obligatoires : le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb,  et, si besoin, un ERP (État des risques et pollution).

La loi Alur du 24 mars 2014 ajoute de nouveaux diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d’une location. Le DDT comprend désormais une copie actant la présence ou l’absence d’amiante, et l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz datant de plus de 15 ans.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour le bailleur et les démarches à entreprendre pour respecter le cadre légal ? Combien coûtent les diagnostics immobiliers pour le propriétaire bailleur ? Comment établir un planning des diagnostics immobiliers dans le cadre d’une location ? Retour en détails sur ces différentes questions.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location d’habitation ?

Le diagnostic de performance énergétique

Encadré par l’article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique (DPE location) s’enquiert du niveau d’isolation thermique du bien à louer ainsi que des charges prévisionnelles de chauffage. L’énergie consommée varie selon le degré d’isolation thermique de l’habitation, de la nature de l’énergie utilisée et des performances des équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

L’obligation de présenter le DPE location a été mise en place à partir du 1^er juillet  2007. Annexé au bail, le diagnostic possède une durée de validité de 10 ans. Il doit impérativement être effectué par un professionnel certifié qui retranscrit la classe énergétique du logement sur une échelle allant de la lettre A à la lettre G (le A étant le meilleur classement possible).

Les données notifiées par le DPE ne constituent qu’une valeur informative. Néanmoins, dissimuler intentionnellement une donnée ou mentir sur l’une d’elles peut engager la responsabilité du bailleur. A ce titre, le locataire peut exiger la réduction du montant du loyer voire l’annulation du contrat de location.

Le diagnostic d’exposition au plomb

Ce diagnostic établit un constat de risque d’exposition au plomb (CREP), prévu par les articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code de la santé publique. L’objectif est de repérer d’éventuelles concentrations de plomb dans les anciennes peintures susceptibles de provoquer des intoxications (saturnisme) particulièrement chez les enfants de moins de 6 ans. Automatiquement rédigé par un professionnel certifié, le document  recense les revêtements dégradés ou non contenant du plomb, et leur état de conservation. Le constat fait apparaître également certains facteurs de dégradation du bâti, comme des fuites apparentes ou des planchers menaçant de s’effondrer.  

Le constat de risque d’exposition au plomb est un diagnostic immobilier obligatoire depuis le 12 août 2008 uniquement dans le cadre de la location d’un logement bâti avant le 1^er janvier 1949. Annexé au bail, il est valable pendant six ans en cas d’anomalies détectées. En revanche, si aucune trace de plomb n’est observée, le constat est définitif. Le diagnostic plomb initial est alors joint à chaque bail locatif.

Si le loueur ne fait pas ce diagnostic, sa responsabilité pénale comme sa responsabilité civile sont engagées. Le manquement à ses obligations peut concerner l’absence du diagnostic au moment de la signature du bail et/ou la non-réalisation des travaux de confinement des matériaux concernés.

L’Etat des Risques et Pollution

Successivement appelé l'ERNMT (Etat des risques naturels, miniers et technologiques) puis ESRIS (État des servitudes risques et d'informations sur les sols), le diagnostic ERP désigne l’intérêt porté sur l’état des risques et pollution. Il consiste à informer l’acquéreur des risques auxquels le bien immobilier est exposé : avalanches, submersion marine, inondations, risques industriels, incendies de forêts, accidents nucléaires, etc.

Sont concernés les biens immobiliers mais aussi les terrains et les parcelles (ou ensemble de parcelles contigües) situés sur une commune classée à risque. Ce classement est une décision du préfet prise à l’échelon départemental.

La rédaction de l’ERP peut être faite directement par le loueur qui remplit le formulaire dédié et téléchargeable, couvrant 7 rubriques :

• Situation de l’immeuble au regard d’un plan de prévention des risques naturels (PPRN) ;
• Situation de l’immeuble au regard d’un plan de prévention des risques miniers (PPRM) ;
• Situation de l’immeuble au regard d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ;
• Situation de l’immeuble au regard du zonage sismique réglementaire ;
• Information relative à la pollution des sols ;
• Information relative aux sinistres indemnisés par l’assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique (NMT) ;
• Information relative à la présence de radon

L’ERP doit être rédigé moins de 6 mois avant la signature du contrat de location.

Si le propriétaire ne délivre pas ce diagnostic au moment de la signature du bail, il peut être sanctionné par la loi, le locataire pouvant réclamer une baisse du montant du loyer. Idem si les informations transmises sont erronées.

Le diagnostic relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz

La loi Alur oblige les bailleurs à effectuer deux nouveaux diagnostics immobiliers pour les logements en location dont le permis de construction date de plus de 15 ans : un diagnostic sur les installations d’électricité et un diagnostic sur les installations de gaz. Cette exigence réglementaire est imposée à tous les biens à usage d’habitation depuis le 1^er janvier 2018 sauf pour les habitations d’immeuble collectif dont le permis de construire date d’avant 1975 (obligation depuis le 1^er juillet 2017).

La validité du diagnostic dure six ans. La procédure est identique aux diagnostics immobiliers équivalents exigés dans le cadre d’une vente immobilière. Elle ne nécessite aucun démontage des divers équipements étudiés, un protocole  méthodologique et technique étant notifié par arrêté ministériel.

Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz doivent être annexés au contrat de location. Notez que certains documents peuvent valoir diagnostic à condition qu’ils respectent la durée de validité des 6 ans. C’est le cas pour :

• l’état de l’installation intérieure de gaz  effectué par un organisme d’inspection accrédité par le COFRAC ou par un autre organisme qui a ratifié l’accord européen multilatéral noué dans le cadre de la coordination européenne des organismes d’accréditation ;
• l’attestation de conformité des installations intérieures d’électricité rédigée suite à une mise en conformité ou à une mise en sécurité.

Le diagnostic amiante (sur demande du locataire)

Depuis le 1^er avril 2013, le dossier amiante partie privative (DAPP) est un diagnostic obligatoire pour les propriétaires de parties privatives d’immeubles collectifs d’habitation dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. Il n’est régi ni par une mise en vente, nis par une mise en location, ni par des travaux.

La durée de validité du diagnostic amiante est illimitée en cas de constatation d’absence de matériaux dangereux. En revanche, si de l’amiante est détectée sur un matériau ou produit dégradé, le propriétaire bailleur doit faire les travaux imposés et retranscrits dans le diagnostic (retrait de l’amiante, confinement des matériaux, mesures d’empoussièrement). Il doit également faire contrôler par un diagnostiqueur professionnel certifié l’état de conservation des matériaux non dégradés contenant de l’amiante au minimum tous les 3 ans.

La surface habitable loi Boutin

L’attestation de la surface habitable réelle consiste à prendre les mesures exactes de la surface habitable réelle d’un logement selon des critères nationaux pour plus de cohérence et de transparence dans l’information transmise aux locataires. La surface habitable loi Boutin, du nom de la loi qui l’a instaurée, concerne aussi bien les logements loués vides ou meublés.

Annexée au contrat de location avant la signature du bail, l’attestation n’exige pas de recourir à un diagnostiqueur professionnel. Le propriétaire peut en effet s’atteler à cette tâche même si certains lieux sont plus difficiles à mesurer et requièrent de l’expérience et un matériel adéquat. D’autant que les conséquences d’une erreur dans le mesurage peuvent entrainer la baisse du loyer ou l’obligation de rembourser un trop-perçu.

Quelles sont les différences entre la surface loi Boutin et la surface Loi Carrez ? La surface habitable Loi Boutin se calcule systématiquement, tandis que la surface privative Loi Carrez n’existe que pour les cas de copropriété. D’un point de vue légal, la première est associée au bail, alors que la seconde est liée à une vente donc à l’acte de vente.

En ce qui concerne les points techniques, la surface habitable comptabilise la surface de plancher construite à laquelle on soustrait toutes les autres surfaces occupées par des cloisons, des murs, des embrasures, etc. A ce titre, aucune divergence avec la surface loi Carrez. Par contre, la surface habitable loi Boutin ne comptabilise pas la surface des sous-sols, des caves, des combles aménagés, des balcons et autres terrasses.

Combien coutent les diagnostics immobiliers pour le bailleur ?

Avant de mettre en location sa maison ou son appartement, il est important de prendre en compte le coût des diagnostics immobiliers obligatoires. Il faut savoir que les prix des diagnostics immobiliers ne sont pas réglementés. A ce titre, les diagnostiqueurs certifiés fixent leur tarification librement.

Généralement, le prix fluctue selon la nature de l’opération immobilière, la surface de l’habitation et l’année de construction du bien. Pour ce dernier critère, c’est logique car plus la date du permis de construire est ancienne, plus le nombre de diagnostics immobiliers obligatoires augmente.

Pour affiner le budget, il faut tenir compte du temps de trajet du professionnel diagnostiqueur entre ses locaux et l’adresse de domiciliation du bien immobilier concerné. A cela s’ajoutent le coût de la main d’œuvre et du matériel requis, le temps de la réalisation des divers diagnostics et le temps de rédaction du rapport suivant la visite de l’habitation impliquant des photos et des croquis.

Quand établir les diagnostics immobiliers dans le cadre d’une location ?

Le dossier de diagnostic technique est remis au locataire à la signature du bail. Le propriétaire doit donc réfléchir en amont à l’organisation et à la planification des diagnostics immobiliers obligatoires, d’autant que s’il ne le fait pas, il engage juridiquement sa responsabilité.

L’idéal est de boucler les opérations le plus tôt possible avant la mise en location. Pourquoi ? Parce que le diagnostic de performance énergétique doit obligatoirement être mentionné dans l’annonce immobilière. Autrement dit : si le DPE est absent, le propriétaire ne peut même pas publier d’annonces.

Plutôt que de solliciter un diagnostiqueur professionnel pour faire le DPE puis d’attendre pour faire les autres diagnostics obligatoires, le bailleur a tout intérêt à les faire simultanément. Outre l’aspect pratique, il fait des économies.

Anticiper la réalisation du DDT, c’est également anticiper les éventuels soucis détectés dans le logement et ses installations (plomb, amiante, radon, électricité, gaz). Si leur concentration dépasse les seuils autorisés, le propriétaire bailleur a l’obligation d’engager des travaux de réfection et de rénovation dans les locaux avant que le locataire n’y réside. Le propriétaire peut ainsi budgéter les travaux et mettre en conformité le bien qu’il loue afin d’éviter toutes poursuites judiciaires et autres sanctions financières.

Enfin, pour organiser l’agenda des diagnostics immobiliers obligatoires, il faut tenir compte de leur durée de validité respective. Le DPE est valable par exemple dix ans, ce qui permet de le réaliser en amont pour être tranquille. Par contre, l’ESRIS valable 6 mois oblige à le programmer au dernier moment dans la mesure du possible.